CGT｜未賣舊樓，先買新樓？稅務影響不可忽視
如果你在出售現有住宅之前，已先購入新的住宅，這種情況在實務上相當常見，但在 CGT（資本增值稅）方面卻潛藏重要風險。根據一般規則，你在同一時間不能同時擁有兩個獲主要居所 CGT 豁免的住宅。
幸好，稅法設有一項關鍵寬免：只要新購入的住宅確實成為你的主要居所，你可在最多六個月的過渡期內，同時將新舊兩個住宅視為 CGT 豁免。
例如，你在 2026 年 2 月 1 日購入新居，並於 2026 年 7 月 1 日（五個月後）出售舊居，在符合條件的情況下，舊居不會產生任何 CGT，而新居在該五個月內亦不會喪失豁免資格。
但需要注意的是，這項六個月寬免並非自動適用，而是受多項條件限制，包括：
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舊居必須在出售前 12 個月內，至少有 3 個月是你的實際居所；
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在該 12 個月內，凡你未居住的期間，舊居不得被用作出租或其他產生應課稅收入的用途。
因此，如果你在等待出售期間將舊居出租（這在市場上並不少見），便可能無法使用這項六個月重疊豁免，從而導致該期間出現部分 CGT 責任。
不過，若該出租屬首次出租，而在出租前物業本來可享全數主要居所豁免，則 CGT 的計算一般會以首次出租時的市值作為起點，而非原來的購入成本，從而減輕稅務影響。
此外，透過適當運用其他相關寬免，例如「缺席居所寬免」或「建築寬免」，在某些情況下即使物業曾出租，或仍在建築中，亦有機會延續主要居所的 CGT 豁免。但這些規則之間的互動相當技術性，結果高度取決於實際事實。
總結而言：先買後賣並非問題，關鍵在於是否妥善規劃。
如果你正面對或計劃進行這類住宅轉換，建議及早諮詢專業意見，以確保相關規則能在你情況下被最有利地應用。
